Sumber gambar: CNBC

 

Imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun naik menjadi 4,21% pada 21 Oktober, yang merupakan rekor tertinggi baru sejak Agustus 2007.

Imbal hasil (yield) obligasi AS telah menjadi fokus perhatian di pasar dunia, dan kenaikan tajam pada tahun ini dianggap sebagai sinyal peringatan, yang menyebabkan volatilitas yang dramatis di pasar keuangan.

Apa yang membuat perkembangan indikator ini begitu teror sehingga membuat pasar gempar?

 

Mengapa saya harus fokus pada obligasi AS bertenor 10 tahun?

Obligasi AS adalah obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah AS, yang pada dasarnya merupakan surat promes.

Hal ini didukung oleh pemerintah AS dan dianggap sebagai aset bebas risiko di dunia dan sangat dihormati.

Dan imbal hasil yang kami lihat pada obligasi AS sebenarnya berasal dari perhitungan yang relevan.

Misalnya, harga obligasi AS 10 tahun saat ini adalah 88,2969 dan tingkat kuponnya adalah 2,75%.Artinya jika Anda membeli obligasi ini pada harga tersebut dan menyimpannya hingga jatuh tempo, pendapatan bunganya adalah $2,75 per tahun, dengan dua pembayaran bunga dalam setahun, dan jika Anda menebusnya pada saat jatuh tempo dengan harga kupon, keuntungan tahunan Anda adalah 4,219%.

Pada saat yang sama, utang AS yang berjangka pendek sangat rentan terhadap pengaruh politik dan pasar, sedangkan utang AS yang terlalu jangka panjang terlalu tidak pasti dan tidak likuid.

Obligasi AS dengan jangka waktu sepuluh tahun adalah yang paling aktif dari semua jatuh temponya dan juga menjadi dasar untuk suku bunga pinjaman bank, termasuk hipotek, dan imbal hasil semua jenis aset.

Akibatnya, imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun secara luas diakui sebagai “tingkat bebas risiko” yang menentukan batas bawah imbal hasil aset dan dianggap sebagai “jangkar” untuk penetapan harga aset.

Kenaikan tajam imbal hasil obligasi AS baru-baru ini sebagian besar disebabkan oleh berlanjutnya kenaikan suku bunga Federal Reserve.

Jadi apa sebenarnya hubungan antara kenaikan suku bunga dan kenaikan imbal hasil obligasi pemerintah?

Dalam siklus kenaikan suku bunga: harga obligasi bergerak seiring dengan evolusi tingkat penerbitan.

Kenaikan suku bunga obligasi baru menyebabkan penjualan obligasi lama, penjualan menyebabkan penurunan harga obligasi, dan penurunan harga menyebabkan peningkatan imbal hasil hingga jatuh tempo.

Dengan kata lain, tingkat bunga yang sama yang biasa digunakan untuk membeli seharga $99, kini menjadi membeli seharga $95.Bagi investor yang membelinya seharga $95, imbal hasil hingga jatuh tempo meningkat.

 

Bagaimana dengan pasar real estat?

Lonjakan imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun telah menaikkan suku bunga hipotek.

Sumber gambar: Freddie Mac

 

Kamis lalu, Freddie Mac melaporkan bahwa suku bunga hipotek 30 tahun naik menjadi 6,94%, mengancam untuk menembus batasan 7% yang sangat penting.

Beban membeli rumah berada pada titik tertinggi sepanjang masa.Menurut Federal Reserve Bank of Atlanta, rata-rata rumah tangga AS kini harus menghabiskan setengah pendapatannya untuk membeli rumah, meningkat hampir tiga kali lipat dalam dua tahun.

Kredit gambar: Sirip Merah

 

Mengingat beban berat pada pembelian rumah, transaksi real estat terhenti: Penjualan rumah turun selama delapan bulan berturut-turut di bulan September, dan permintaan hipotek turun ke level terendah dalam 25 tahun.

Sampai ada titik balik dalam kenaikan suku bunga KPR, sulit membayangkan pasar real estate pulih.

Jadi kita bisa membuat prediksi suku bunga KPR dari perkembangan imbal hasil Treasury 10 tahun.

 

Kapan kita akan mencapai puncaknya?

Melihat siklus kenaikan suku bunga historis, imbal hasil obligasi AS tenor 10 tahun telah melampaui tingkat kenaikan akhir pada puncak siklus kenaikan suku bunga.

Dot plot pada pertemuan suku bunga bulan September menunjukkan bahwa akhir siklus kenaikan suku bunga saat ini akan berada pada kisaran 4,5 – 5%.

Meski demikian, imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun masih memiliki ruang untuk naik.

Selain itu, dalam siklus kenaikan suku bunga selama 40 tahun terakhir, imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun biasanya mencapai puncaknya sekitar seperempat sebelum suku bunga kebijakan.

Artinya, imbal hasil obligasi AS bertenor 10 tahun akan menjadi yang pertama turun sebelum The Fed berhenti menaikkan suku bunga.

Suku bunga hipotek juga akan membalikkan tren kenaikannya pada saat itu.

 

Dan sekarang mungkin menjadi “saat paling gelap sebelum fajar.”