LIBOR, yang pernah menjadi angka terpenting di pasar keuangan, akan hilang dari sejarah setelah Juni 2023 dan tidak akan lagi digunakan untuk menentukan harga pinjaman.

Mulai tahun 2022, banyak pinjaman suku bunga mengambang dari pemberi pinjaman hipotek dikaitkan dengan suatu indeks – SOFR.

Bagaimana SOFR memengaruhi suku bunga pinjaman mengambang? Mengapa SOFR harus digunakan sebagai pengganti LIBOR?

Dalam artikel ini kami akan menjelaskan apa sebenarnya SOFR itu dan apa saja area perhatian utama saat menghitung suku bunga yang dapat disesuaikan.

 

Pinjaman Hipotek dengan Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan (ARM)

Mengingat tingginya suku bunga saat ini, banyak orang memilih pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, juga dikenal sebagai ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Istilah “dapat disesuaikan” berarti bahwa suku bunga berubah selama tahun-tahun pembayaran pinjaman: Suku bunga tetap disetujui untuk beberapa tahun pertama, sedangkan suku bunga untuk tahun-tahun berikutnya disesuaikan kembali secara berkala (biasanya setiap enam bulan atau setahun).

Misalnya, ARM 5/1 berarti suku bunga tetap untuk 5 tahun pertama pembayaran dan berubah setiap tahun setelahnya.

Namun, selama fase mengambang, penyesuaian suku bunga juga dibatasi (caps), misalnya 5/1 ARM biasanya diikuti oleh angka tiga digit 2/1/5.

Bahasa Indonesia:Angka 2 mengacu pada batas awal penyesuaian bunga (batas penyesuaian awal). Jika suku bunga awal Anda untuk 5 tahun pertama adalah 6%, batas pada tahun keenam tidak boleh melebihi 6% + 2% = 8%.

Bahasa Indonesia:Angka 1 mengacu pada batasan untuk setiap penyesuaian suku bunga kecuali yang pertama (batas untuk penyesuaian berikutnya), yaitu maksimum 1% untuk setiap penyesuaian suku bunga yang dimulai pada tahun ke-7.

Bahasa Indonesia:Angka 5 mengacu pada batas atas penyesuaian suku bunga selama seluruh jangka waktu pinjaman (batas penyesuaian seumur hidup), yaitu suku bunga tidak boleh melebihi 6% + 5% = 11% selama 30 tahun.

Karena perhitungan ARM rumit, peminjam yang tidak terbiasa dengan ARM sering kali cenderung terjerumus ke dalam masalah! Oleh karena itu, sangat penting bagi peminjam untuk memahami cara menghitung suku bunga variabel.

 

Apa saja area utama yang menjadi perhatian SOFR saat menghitung suku bunga mengambang?

Untuk ARM 5/1, suku bunga tetap untuk 5 tahun pertama disebut suku bunga awal, dan suku bunga yang dimulai pada tahun ke-6 adalah suku bunga indeks penuh, yang dihitung dengan indeks + margin, di mana marginnya tetap dan indeks umumnya adalah SOFR rata-rata 30 hari.

Dengan margin 3% dan rata-rata SOFR 30 hari saat ini sebesar 4,06%, suku bunga pada tahun ke-6 akan menjadi 7,06%.

Apa sebenarnya indeks SOFR ini? Mari kita mulai dengan bagaimana pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan muncul.

Di London pada tahun 1960-an, ketika inflasi meroket, tidak ada bank yang bersedia memberikan pinjaman jangka panjang dengan suku bunga tetap karena mereka berada di tengah-tengah kenaikan inflasi dan ada risiko kenaikan suku bunga yang signifikan.

Untuk mengatasi masalah ini, bank menciptakan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM).

Pada setiap tanggal penetapan ulang, masing-masing anggota sindikasi menggabungkan biaya pinjaman mereka sebagai acuan untuk suku bunga penetapan ulang, menyesuaikan suku bunga yang dibebankan untuk mencerminkan biaya dana.

Dan acuan untuk suku bunga tetap ini adalah LIBOR (London Interbank Offered Rate), yang sering Anda dengar – indeks yang telah dirujuk berulang kali di masa lalu saat menghitung suku bunga yang dapat disesuaikan.

Hingga tahun 2008, selama krisis keuangan, beberapa bank enggan menaikkan suku bunga pinjaman untuk menutupi krisis pendanaan mereka sendiri.

Hal ini mengungkap kelemahan utama LIBOR: LIBOR dikritik secara luas karena tidak memiliki basis transaksi riil dan mudah dimanipulasi. Sejak saat itu, permintaan pinjaman antarbank telah menurun tajam.

Menanggapi risiko hilangnya LIBOR, Federal Reserve membentuk Komite Suku Bunga Acuan Alternatif (ARRC) pada tahun 2014 untuk menemukan suku bunga acuan baru guna menggantikan LIBOR.

Setelah tiga tahun bekerja, ARRC secara resmi memilih Secured Overnight Financing Rate (SOFR) sebagai suku bunga pengganti pada bulan Juni 2017.

Karena SOFR didasarkan pada suku bunga semalam di pasar repo yang didukung Departemen Keuangan, hampir tidak ada risiko kredit; dan dihitung menggunakan harga transaksi, sehingga sulit dimanipulasi; selain itu, SOFR merupakan jenis yang paling banyak diperdagangkan di pasar uang, yang paling dapat mencerminkan tingkat suku bunga di pasar pendanaan.

Oleh karena itu, mulai tahun 2022, SOFR akan digunakan sebagai standar untuk menentukan harga sebagian besar pinjaman dengan suku bunga mengambang.

 

Apa keuntungan pinjaman hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan?

Federal Reserve saat ini sedang dalam siklus kenaikan suku bunga dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun berada pada level tinggi.

Namun, jika inflasi menurun secara signifikan, Federal Reserve akan memasuki siklus penurunan suku bunga dan suku bunga hipotek akan kembali ke tingkat normal.

Jika suku bunga pasar turun di masa mendatang, peminjam dapat secara efektif mengurangi biaya pembayaran dan mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah tanpa harus melakukan pembiayaan ulang dengan memilih pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan.

Selain itu, pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan juga biasanya memiliki suku bunga yang lebih rendah selama periode komitmen daripada pinjaman berjangka tetap lainnya dan pembayaran bulanan dimuka yang relatif lebih rendah.

Jadi dalam situasi saat ini, pinjaman dengan suku bunga variabel akan menjadi pilihan yang baik.