LIBOR, yang pernah menjadi angka terpenting di pasar keuangan, akan hilang dari sejarah setelah Juni 2023 dan tidak lagi digunakan untuk menentukan harga pinjaman.

Mulai tahun 2022, banyak pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dari banyak pemberi pinjaman hipotek terikat pada indeks – SOFR.

Bagaimana SOFR mempengaruhi suku bunga pinjaman mengambang?Mengapa SOFR harus digunakan dibandingkan LIBOR?

Pada artikel ini kami akan menjelaskan apa sebenarnya SOFR dan apa saja yang menjadi perhatian utama saat menghitung suku bunga yang dapat disesuaikan.

 

Pinjaman Hipotek dengan Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan (ARM)

Mengingat tingginya suku bunga saat ini, banyak orang memilih pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, juga dikenal sebagai ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Istilah “dapat disesuaikan” berarti bahwa tingkat bunga berubah selama tahun-tahun pembayaran pinjaman: Tingkat bunga tetap disepakati untuk beberapa tahun pertama, sedangkan tingkat bunga untuk tahun-tahun berikutnya disesuaikan kembali secara berkala (biasanya setiap enam bulan). atau satu tahun).

Misalnya, ARM 5/1 berarti tingkat bunga tetap untuk 5 tahun pertama pembayaran dan berubah setiap tahun setelahnya.

Namun pada fase floating, penyesuaian suku bunga juga dibatasi (caps), misalnya 5/1 ARM biasanya diikuti tiga digit angka 2/1/5.

·Angka 2 mengacu pada batas awal penyesuaian bunga (initial adjustment cap).Jika tingkat bunga awal Anda pada 5 tahun pertama adalah 6%, batas pada tahun keenam tidak boleh melebihi 6% + 2% = 8%.

·Angka 1 mengacu pada batasan setiap penyesuaian suku bunga kecuali yang pertama (batas penyesuaian selanjutnya), yaitu maksimal 1% untuk setiap penyesuaian suku bunga mulai tahun ke 7.

·Angka 5 mengacu pada batas atas penyesuaian suku bunga selama seluruh jangka waktu pinjaman (lifetime adjustmen cap), yaitu suku bunga tidak boleh melebihi 6% + 5% = 11% selama 30 tahun.

Karena perhitungan ARM yang rumit, peminjam yang tidak terbiasa dengan ARM sering kali cenderung terjerumus ke dalam lubang!Oleh karena itu, sangat penting bagi peminjam untuk memahami cara menghitung tingkat bunga variabel.

 

Apa yang menjadi perhatian utama SOFR ketika menghitung tingkat suku bunga mengambang?

Untuk ARM 5/1, suku bunga tetap untuk 5 tahun pertama disebut suku bunga awal, dan suku bunga yang dimulai pada tahun ke-6 adalah suku bunga terindeks penuh, yang dihitung dengan indeks + margin, dimana marginnya adalah tetap dan indeks umumnya merupakan SOFR rata-rata 30 hari.

Dengan margin 3% dan rata-rata SOFR 30 hari saat ini adalah 4,06%, maka tingkat bunga pada tahun ke-6 adalah 7,06%.

Apa sebenarnya indeks SOFR ini?Mari kita mulai dengan bagaimana pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan terjadi.

Di London pada tahun 1960an, ketika inflasi meroket, tidak ada bank yang bersedia memberikan pinjaman jangka panjang dengan suku bunga tetap karena mereka berada di tengah kenaikan inflasi dan terdapat risiko kenaikan suku bunga yang signifikan.

Untuk mengatasi masalah ini, bank menciptakan pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM).

Pada setiap tanggal reset, masing-masing anggota sindikat mengumpulkan biaya pinjaman masing-masing sebagai referensi untuk tingkat reset, menyesuaikan tingkat bunga yang dikenakan untuk mencerminkan biaya dana.

Dan acuan reset rate ini adalah LIBOR (London Interbank Offered Rate) yang sering Anda dengar – indeks yang telah berulang kali dijadikan acuan saat menghitung suku bunga yang dapat disesuaikan.

Hingga tahun 2008, selama krisis keuangan, beberapa bank enggan menaikkan suku bunga pinjaman untuk menutupi krisis pendanaan mereka.

Hal ini mengungkap kelemahan utama LIBOR: LIBOR dikritik secara luas karena tidak memiliki dasar transaksi nyata dan mudah dimanipulasi.Sejak itu, permintaan pinjaman antar bank menurun tajam.

Menanggapi risiko hilangnya LIBOR, Federal Reserve membentuk Komite Suku Bunga Referensi Alternatif (ARRC) pada tahun 2014 untuk mencari suku bunga referensi baru untuk menggantikan LIBOR.

Setelah tiga tahun bekerja, ARRC secara resmi memilih Tingkat Pembiayaan Semalam Terjamin (SOFR) sebagai tingkat penggantian pada bulan Juni 2017.

Karena SOFR didasarkan pada suku bunga semalam di pasar repo yang didukung Treasury, maka hampir tidak ada risiko kredit;dan dihitung berdasarkan harga transaksi sehingga menyulitkan manipulasi;selain itu, SOFR adalah jenis yang paling banyak diperdagangkan di pasar uang, yang paling mencerminkan tingkat suku bunga di pasar pendanaan.

Oleh karena itu, mulai tahun 2022, SOFR akan digunakan sebagai standar untuk menentukan harga sebagian besar pinjaman dengan suku bunga mengambang.

 

Apa manfaat dari pinjaman hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan?

Federal Reserve saat ini sedang dalam siklus kenaikan suku bunga dan suku bunga hipotek tetap 30 tahun berada pada tingkat yang tinggi.

Namun, jika inflasi turun secara signifikan, Federal Reserve akan memasuki siklus penurunan suku bunga dan suku bunga hipotek akan kembali ke tingkat normal.

Jika suku bunga pasar menurun di masa depan, peminjam dapat secara efektif mengurangi biaya pembayaran kembali dan mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah tanpa harus melakukan pembiayaan kembali dengan memilih pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan.

Selain itu, pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan juga biasanya memiliki suku bunga yang lebih rendah selama periode komitmen dibandingkan pinjaman berjangka tetap lainnya dan pembayaran bulanan di muka yang relatif lebih rendah.

Jadi dalam situasi saat ini, pinjaman dengan suku bunga variabel akan menjadi pilihan yang baik.